Investering i eiendom: Privat eller via eiendomsselskap?

Publisert av: Mads Andersen - 17. oktober 2016

Vil du lære mer om investering i eiendom?

Norsk regelverk åpner for ganske betydelig privat investering i eiendomsmarkedet. Som en tommelfingerregel vil det regnes som næring om en eier og leier ut fem eller flere boenheter, eller mer enn 500 kvm næringseiendom (se Lignings-ABC 2016, s. 1593).

Merk imidlertid at dette ikke er en fast grense, og ved høy aktivitet som eksempelvis korttidsutleie kan også færre enheter utgjøre næring.

Som hovedregel kan du likevel privat eie og leie ut opp til fire boenheter. Du kan selvsagt også velge å gjøre det gjennom et eiendomsselskap. Vi skal nå sammenligne de to alternativene på noen viktige områder.

Lånekostnader og -muligheter ved investering i eiendom

Privatpersoner har lavere lånerenter enn bedrifter når det kommer til investering i eiendom. Dette skyldes at de hefter for lån med sin personlige formue og fremtidige inntekt, og det er derfor relativt lav risiko for bankene.

I henhold til Boliglånforskriften er kravet til egenkapital som hovedregel 15 % i mesteparten av landet, men 40 % i Oslo-området.

Høyere risiko bidrar til at bedriftslån er betydelig dyrere enn private lån. Etableringsgebyr og renter er høyere, og nedbetalingstid også kortere. Dette stiller høyere krav til betjeningsevne og lønnsomhet for å klare å møte avdragene.

Forretnings-caset avgjør hvor mye som kan lånes

I Oslo-området er kravet til egenkapital også minst 40 % for bedrifter, mens det for resten av landet er forretnings-caset som avgjør hvor mye som kan belånes. Skal du låne 60 % av kjøpsprisen må inntektene du får ved utleie være nok til å dekke avdragene.

En utfordring for en del privatpersoner er at de har allerede tatt opp så mye lån de har lov til sett i forhold til lønnsinntekten, og leieinntekter kan som kjent ikke hensyntas på privatpersoner. For enkelte av disse kan det være et alternativ å gjøre videre investeringer gjennom et selskap.

I bedrifter er det nemlig slik at det som betyr noe for låneevnen, er forretnings-caset, ikke lønn. Har du funnet et objekt der leieinntektene vil dekke lånet og du i tillegg har egenkapitalen kan det være muligheter.

investering i eiendom

Skatt ved utleie

Som privat utleier vil leieinntekter beskattes med normal sats for alminnelig inntekt, 24 % (2017). Unntak her er utleie av en mindre del av bolig der en selv bor, eller inntekter på opp til 20 000 kroner i inntektsåret, som er skattefrie.

Når en regnskapsligner boligen trekkes fradragsberettigede utgifter som vedlikehold, forsikring og kommunale avgifter fra. Du blir altså beskattet på overskuddet.

Et eiendomsselskap beskattes noe annerledes.

Akskjeutbytte

Overskuddet blir beskattet med 24 prosent selskapsskatt (2017). Det er imidlertid viktig å huske på at dette er selskapets penger, ikke aksjonærens. Dersom du ønsker å hente ut noen av inntektene til eget bruk må dette gjøres som lønn eller (mer utbredt) aksjeutbytte.

Aksjeutbytte beskattes per 2017 med effektive 29,76 %, som kommer i tillegg til selskapsskatten. Til sammen vil du altså få en marginalskatt på 46,6 % på leieinntekter tatt ut av aksjeselskap som utbytte. Gjør du uttaket som lønn vil det gjerne bli enda høyere.

Dette er nok den viktigste grunnen til at de fleste velger å investere i eiendom privat; i hvert fall inntil porteføljen blir så stor at de ikke har annet valg enn å opprette eiendomsselskap for ytterligere investeringer.

Skatt ved salg

Gevinst ved salg av eiendom du ikke har bodd i selv de siste 12 måneder beskattes med 24 %. Skatteprosenten er den samme ved salg fra AS, men i tillegg tilkommer igjen utbytteskatt 29,76 % dersom du vil hente gevinsten ut av selskapet.

Selges eiendommen med tap kan dette fradragsføres – men for privatpersoner kun i de tilfeller der en eventuell gevinst også ville vært skattepliktig.

Eiendomsselskaper kan også oppnå noen andre skattemessige fordeler ved salg. Etter fritaksmetoden er selskapsaksjonærers gevinst ved salg av aksjer som hovedregel skattefri.

Holdingselskap

La oss se for oss at du eier et holdingselskap som igjen eier et eiendomsselskap med én eiendom. Dersom du selger eiendommen vil eiendomsselskapet få 24 % beskatning av gevinsten. Men, dersom holdingselskapet i stedet selger aksjene vil gevinsten være skattefri. Kjøper får selskapet med alle tilhørende eiendeler, gjeld og skatteposisjoner.

Siden juridisk eier av eiendommen ikke endres vil det heller ikke være nødvendig å tinglyse ny hjemmel, og en unngår dermed dokumentavgiften på 2,5 %.

Ha imidlertid i mente at kjøper vil her være en aktør som er interessert i eiendommen som en investering, ikke privatpersoner som ønsker et sted å bo. Markedet av interesserte kjøpere kan således være betydelig mindre, avhengig av objektet.

Risiko ved investering i eiendom

Mange som ønsker å starte eiendomsselskap heller enn å investere privat begrunner dette med et ønske om å redusere risiko. Aksjeselskap er som kjent egne juridiske personer, og aksjonærene kan dermed kun tape det de har skutt inn i selskapet.

Dersom boligmarkedet skulle kollapse og en ikke har inntekter til å betjene eiendomsselskapets lån, vil egen formue stå utenfor ved en eventuell konkurs.

I tillegg vil en ha muligheten til å redusere risiko ytterligere ved å opprette forskjellige selskaper for forskjellige eiendomsinvesteringer, gjerne i en holdingstruktur. Dersom en investering viser seg å være lite levedyktig og inntjeningen ikke er nok til å betjene lånet, så vil eventuell konkurs ikke gå ut over de andre investeringene.

Eier man alt privat «i samme kurv» (eller, alt i samme selskap), så vil overskuddet fra de gode investeringene kunne gå til å dekke underskuddet i de dårlige.

Likevel er det slik at bankene i mange tilfeller vil stille krav om sidesikkerhet fra aksjonæren når et nystartet selskap tar opp lån for å kjøpe eiendom. Hvor stor denne sidesikkerheten vil være varierer, men en viss privat eksponering vil det vanligvis være. Skal bedriften låne uten at aksjonærene inkluderes må leieinntektene være tilstrekkelig til å dekke hele lånet. I tillegg kommer egenkapitalen som aksjonærene må skyte inn av egne midler.

Den private risikoen er således lavere med aksjeselskap, men langt fra ikke-eksisterende.

Eget bruk

Egen bruk av privat eid bolig eller fritidseiendom blir ikke beskattet. Eies eiendommen gjennom et aksjeselskap må du enten betale leie for privat bruk, eller du vil bli beskattet for markedsverdi av bruken.

Investering i eiendom: Konklusjon

Normalt er det få fordeler for «mannen i gata» ved å investere i eiendom gjennom et aksjeselskap. Selskap er mer interessant for aktører med større ambisjoner og mer kapital.

Tags: Bedrift bedriftslån Bolig Boligsalg eiendomsselskap investering i eiendom Leie nedbetalingstid private lån Rente Risiko Salg Skatt skatt ved salg skatt ved utleie Utleie