Investering i eiendom: privat eller via eiendomsselskap?

Publisert av: Mads Andersen - 17. oktober 2016

Renta er lav, pengene yngler ikke på kontoen, og mange ringer derfor oss i Oppstartslos og lurer på investering i eiendomsmarkedet. Bør man investere privat, eller gjennom et eiendomsselskap? Her oppsummerer vi hva du bør tenke på. 

Norsk regelverk åpner for ganske betydelig privat investering i eiendomsmarkedet . Som en tommelfingerregel vil det regnes som næring om en eier og leier ut fem eller flere boenheter, eller mer enn 500 kvm næringseiendom (Se Lignings-ABC 2016, s. 1593). Merk imidlertid at dette ikke er en fast grense, og ved høy aktivitet som eksempelvis korttidsutleie kan også færre enheter utgjøre næring.

Som hovedregel kan du likevel privat eie og leie ut opp til fire boenheter. Du kan selvsagt også velge å gjøre det gjennom et eiendomsselskap. Vi skal nå sammenligne de to alternativene på noen viktige områder.

Skatt ved utleie
Som privat utleier vil leieinntekter beskattes med normal sats for alminnelig inntekt, 25 prosent (sats i foreslått statsbudsjett for 2017 er 24 prosent). Unntak her er utleie av en mindre del av bolig der en selv bor, eller inntekter på opp til 20 000 kroner i inntektsåret, som er skattefrie. Når en regnskapsligner boligen trekkes fradragsberettigede utgifter som vedlikehold, forsikring og kommunale avgifter fra. Du blir altså beskattet på overskuddet.

Et eiendomsselskap beskattes annerledes. Overskuddet blir beskattet med 25 prosent selskapsskatt (24 prosent foreslått for 2017). Det er imidlertid viktig å huske på at dette er selskapets penger, ikke aksjonærens. Dersom du ønsker å hente ut noen av inntektene til eget bruk må dette gjøres som lønn eller (mer utbredt) aksjeutbytte. Aksjeutbytte beskattes per 2016 med 28,75 prosent, som kommer i tillegg til selskapsskatten. Til sammen vil du altså få en marginalskatt på 46,6% på leieinntekter tatt ut av aksjeselskap som utbytte (ikke foreslått endret for 2017). Gjør du uttaket som lønn vil det bli enda høyere.

Dette er nok den viktigste grunnen til at de fleste velger å investere i eiendom privat inntil porteføljen blir så stor at de ikke har annet valg enn å opprette eiendomsselskap for å gjøre flere kjøp.

Skatt ved salg
Gevinst ved salg av eiendom du ikke har bodd i selv de siste 12 måneder beskattes med 25%. Skatteprosenten er den samme ved salg fra AS, men i tillegg tilkommer igjen utbytteskatt 28,75% dersom du vil hente gevinsten ut av selskapet. Selges eiendommen med tap kan dette fradragsføres – men for privatpersoner kun i de tilfeller der en eventuell gevinst også ville vært skattepliktig.

Eiendomsselskaper kan også oppnå noen andre skattemessige fordeler ved salg. Etter fritaksmetoden er selskapsaksjonærers gevinst ved salg av aksjer som hovedregel skattefri.

La oss se for oss at du eier et holdingselskap som igjen eier et eiendomsselskap med én eiendom. Dersom du selger eiendommen vil eiendomsselskapet få 25% beskatning av gevinsten. Men, dersom holdingselskapet i stedet selger aksjene vil gevinsten være skattefri. Kjøper får selskapet med alle tilhørende eiendeler, gjeld og skatteposisjoner. Siden juridisk eier av eiendommen ikke endres vil det heller ikke være nødvendig å tinglyse ny hjemmel, og en unngår dermed dokumentavgiften på 2,5%.

Ha imidlertid i mente at kjøper vil her være en aktør som er interessert i eiendommen som en investering, ikke privatpersoner som ønsker et sted å bo. Markedet av interesserte kjøpere kan således være betydelig mindre avhengig av objektet.

Risiko
Mange som ønsker å starte eiendomsselskap heller enn å investere privat begrunner dette med et ønske om å redusere risiko. Aksjeselskap er som kjent egne juridiske personer, og aksjonærene kan dermed kun tape det de har skutt inn i selskapet. Dersom boligmarkedet skulle kollapse og en ikke har inntekter til å betjene eiendomsselskapets lån vil egen formue stå utenfor ved en eventuell konkurs.

I tillegg vil en ha muligheten til å redusere risiko ytterligere ved å opprette forskjellige selskaper for forskjellige eiendomsinvesteringer, gjerne i en holdingstruktur. Dersom en investering viser seg å være lite levedyktig og inntjeningen ikke er nok til å betjene lånet, så vil eventuell konkurs ikke gå ut over de andre investeringene. Eier man alt privat «i samme kurv» (eller, alt i samme selskap), så vil overskuddet fra de gode investeringene kunne gå til å dekke underskuddet i de dårlige.

Likevel er det slik at bankene i mange tilfeller vil stille krav om sidesikkerhet fra aksjonæren når et nystartet selskap tar opp lån for å kjøpe eiendom. Hvor stor denne sidesikkerheten vil være varierer, men en viss privat eksponering vil det vanligvis være. Skal bedriften låne uten at aksjonærene inkluderes må leieinntektene være tilstrekkelig til å dekke hele lånet. I tillegg kommer egenkapitalen som aksjonærene må skyte inn av egne midler.

Den private risikoen er således lavere med aksjeselskap, men langt fra ikke-eksisterende.

Lånekostnader
Siden bedrifter kan slå seg konkurs om de ikke klarer å betjene gjelden medfører lån til bedrifter høyere risiko for bankene. Denne risikoen betyr at bedriftslån er betydelig dyrere enn private lån til anskaffelse av eiendom. Etableringsgebyr og renter er høyere, og nedbetalingstid også kortere. Dette stiller høyere krav til betjeningsevne og lønnsomhet, og det vil bli mindre igjen til selskapet.

Privatpersoner hefter for lån med hele sin personlige formue, og har derfor lavere rente.

Egen bruk
Egen bruk av privat eid bolig eller fritidseiendom blir ikke beskattet. Eies eiendommen gjennom et aksjeselskap må du enten betale leie for privat bruk, eller du vil bli beskattet for markedsverdi av bruken.

Konklusjon
Generelt er det få fordeler for «mannen i gata» ved å investere i eiendom gjennom et aksjeselskap. Selskap er mer interessant for aktører med større ambisjoner og mer kapital.

«Men er nå eiendom en trygg investering i dagens marked uansett da?»
Det er ingen tvil om at mange har tjent svært gode penger de siste tyve årene i eiendomsmarkedet. Spørsmålet er om dette vil fortsette. Her er meningene mange, og vi skal ikke gå inn på dette i denne omgang.

Det er imidlertid verdt å merke seg at i statsbudsjettet for 2017 har regjeringen foreslått flere tiltak som har til hensikt å redusere den skattemessige favoriseringen av investering i eiendom.

Generelt er det slik at før en velger å eksponere seg bør en sette seg grundig inn i hvilken risiko som kan forventes, og ha tatt en avgjørelse om at man er komfortabel med dette.

Tags: Bedrift Bolig Boligsalg Rente Skatt Utleie